遺留分が不動産の場合の評価は？話し合いがまとまらない際の対処法も解説

相続は人生の大きな節目ですが、大切な不動産の分配を巡って、親族間で予期せぬトラブルに発展するケースは少なくありません。
自分は正当な遺産を受け取れるのか、あるいは遺留分を請求するためにどのような手続きが必要なのかと、不安を感じている方も多いでしょう。
そこで本記事では、遺留分の基本的な仕組みや不動産評価額の算出方法、そして話し合いがまとまらない場合の対処法について解説いたします。

遺留分とは

遺留分とは、亡くなられた方の兄弟姉妹以外の法定相続人に認められている、最低限受け取れる遺産の取り分を指します。
たとえ遺言書に「特定の人物にすべての財産を譲る」と記載されていても、法律で一定の権利が保障されています。
取得割合は、直系尊属のみが相続人の場合は遺産全体の3分の1、それ以外の場合は2分の1が遺留分全体の割合です。
また、この権利を行使するには、相続の開始や遺留分を侵害する贈与・遺贈があったことを知った時から1年以内におこなわなければなりません。

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遺留分における不動産評価額の算出方法

遺留分算定の基礎となる不動産の価額は、相続が開始された時点における「時価」を基準として評価することが原則です。
しかし、複数の価格が存在するため、どの指標を用いるかで評価額が大きく異なります。
固定資産税評価額や相続税路線価は公的な指標となる反面、これらは実際の実勢価格（時価）よりも低く設定されている傾向があります。
遺留分を請求する側は受取額を増やすために高い評価額を主張し、支払う側は負担を減らすために低い評価額を主張するため、意見が対立しやすいです。
公平な遺産分割を実現するためには、関係者全員が納得できる客観的な根拠に基づいた、計算方法を選定することが不可欠です。

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不動産評価額が決まらない場合の対処法

当事者同士の話し合いだけでは不動産の評価額について合意できない場合、第三者である専門家や公的機関の関与が必要不可欠です。
まずは、国家資格を持つ不動産鑑定士に依頼して、市場価格に即した精度の高い鑑定評価書を作成してもらいましょう。
ただし、正式な鑑定には数十万円単位の費用がかかるため、係争額と費用のバランスを十分に考慮して判断しなくてはなりません。
意見が対立して解決の糸口が見つからないときは、家庭裁判所に調停を申し立てて、調停委員を交えた公的な場での解決を目指すことになります。
また、法的な主張を整理したり、精神的な負担となる相手方との交渉を任せたりするために、早い段階で弁護士へ相談することも有効な手段といえます。

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まとめ

遺留分は法定相続人に保障された権利であり、不動産の正確な価値把握がより重要になりました。
不動産評価は原則として時価を基準としますが、立場によって主張が食い違う傾向があるため、客観的な根拠に基づいた評価基準を選定しなければなりません。
もし評価額で合意できない場合は、不動産鑑定士や弁護士といった専門家を活用し、登記義務化などの法規制も念頭に置きながら解決を図りましょう。
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