任意売却の売買で必要になる抵当権消滅請求とは？仕組みや注意点などを解説

任意売却で不動産の売買をする際には、抵当権消滅請求について知識を持っておくと便利です。
抵当権の消滅請求について知っておかないと、購入した不動産の活用に不都合があるだけでなく、さまざまなトラブルが起きるリスクがあります。
この記事では、抵当権消滅請求とは何か、代価弁済との違いや消滅請求をする際のポイントについて解説していきます。

抵当権消滅請求とは？

抵当消滅請求とは、任意売却で不動産を購入した際に、購入した物件が競売にかけられるなどのトラブルを回避するために知っておくべき制度です。
抵当権消滅請求は、抵当権が設定された不動産の所有権を取得した第三者が、抵当権者に対して抵当権の消滅を請求できる制度です。
この制度には、さまざまな条件があり、制度の内容だけでなく、誰がいつ利用できるのかも理解しておくことが重要になります。

代価弁済との違い

代価弁済とは、任意売却で不動産を購入し所有権を持った者が、抵当権者に代価を支払って抵当権を消滅させる制度です。
抵当権消滅請求との違いは、まず代価弁済の第三取得者が買い受けた者に限られる点です。
任意売却などで不動産を取得した者のみが、この方法で抵当権を消滅させることができる点に注意しましょう。
次に、代価弁済を利用できる者の範囲も抵当権消滅請求とは異なり、代価弁済は地上権の第三取得者も利用可能です。
一方、抵当権消滅請求では、地上権の第三取得者は利用できないため、任意売却で購入した場合に利用できるかどうか確認しておく必要があります。
最後に、代価弁済は保証人でも利用可能なのに対し、抵当権消滅請求では保証人は利用できません。
この違いを理解し、どちらを利用するかを判断することが重要です。

抵当権消滅請求をする際のポイント

抵当権の消滅請求をおこなう際には、いくつか注意すべき点があります。
まず、債務者自身は消滅請求をおこなうことができません。
債務者が抵当権を抹消したい場合、借金を返済する必要があります。
次に、債権者は消滅請求の通知を受け取った場合、2か月以内に応じるかどうかを決定する必要があります。
この期間内に決定しないと、みなし承諾と見なされ、競売などで抵当権が実行されることになります。
最後に、消滅請求をおこなうタイミングについて、住宅ローンが完済されていない場合、競売の効力が実行される前に限られる点も重要です。

まとめ

任意売却などによって、不動産を取得した第三取得者は、抵当権者に対して抵当権消滅請求が可能です。
よく似ている制度との違いを理解していると、どちらを利用できるのか判断がしやすくなって便利です。
任意売却で不動産を取得する予定があるなら、抵当権の消滅請求について知っておかないと、購入した物件が競売に賭けられてしまう可能性に注意してください。
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