離婚するとマンションの残債はどうなる？折半の必要性や売却方法を解説

離婚を機に、マンションをどうするか判断する場合、住宅ローンが残っていると対応が難しくなります。
ローン残債や名義の扱いによって、財産分与や売却方法に違いが生じるため注意が必要です。
本記事では、離婚時のマンションに関する残債処理と、売却の選択肢について解説いたします。

離婚時の財産分与は残債を折半する必要はあるのか

住宅ローンの残債は、通常の資産と異なり、離婚時の財産分与にそのまま組み込まれるわけではありません。
借金のような負債は、財産分与の対象にならないことが原則であり、名義人が責任を負い続けるのが一般的です。
ただし、マンションの時価とローン残債の差額がプラスになる場合、その差額分が「共有財産」として分与の対象となります。
不動産の価値がローンより高い場合は、その利益部分を夫婦で分け合うことが可能です。
一方で、マンションが共有名義である場合や、夫婦どちらかが連帯債務者である場合、話はより複雑になります。
住宅ローンは、原則として金融機関との契約であり、離婚しても名義変更や債務の整理を一方的におこなうことはできません。
連帯債務者や連帯保証人がいる場合、相手がローンを滞納すれば、自分に返済義務が及ぶ可能性があります。
このようなリスクを避けるには、金融機関の同意を得て、名義変更や債務整理をおこなうことが大切です。
なお、これには収入や信用情報に基づく金融機関の審査が必要であり、希望通りに進まないケースもあるため注意が必要です。

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ローン残債のあるマンションの売却方法

マンションを財産分与する代わりに、売却を選ぶケースでは、残債と時価の関係がポイントとなります。
まず、マンションの時価がローン残債を上回る「アンダーローン」の場合は、売却代金で完済が可能です。
そのうえで、売却後に残る金銭的利益がある場合は、財産分与の対象となり、夫婦で公平に分けることができます。
一方で、マンションの評価額が残債より低い「オーバーローン」の場合は、売却してもローンの完済ができません。
このようなケースでは、通常の不動産売却は困難であり、任意売却という手続きが検討されます。
任意売却とは、金融機関の同意を得て市場価格で物件を売却し、不足分については別途返済計画を立てる方法です。
ただし、任意売却をおこなった場合でも、残債が免除されるわけではなく、売却後も債務返済の義務は残ります。
また、任意売却をおこなうと、信用情報に一定の影響が及ぶ可能性があるため、将来の住宅ローン利用にも注意が必要です。
実際には、任意売却を検討する前に、まず不動産会社などで査定を受け、マンションの現時点の価値を把握することが大切です。

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まとめ

住宅ローンの残債は、財産分与の対象にはならず、名義人が基本的に返済義務を負います。
マンションの売却では、アンダーローンなら分配が可能ですが、オーバーローン時は任意売却が必要になることもあります。
名義や債務の整理には、専門知識が必要なため、早い段階での相談と手続きの確認が大切です。
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